今年6月,訾女士在中介的推薦下,看中了一套小產權房?？墒?在買房的過程中資金出現問題,房子沒買成。找中介協調退還交給房主的10萬元購房款,卻始終談不攏。對此,律師表示,訾女士購買的是小產權房,“五證”不全,買賣合同簽訂后,也沒有實際履行,可以依法判定合同無效。
錢不夠
看好的房子沒買成訾女士是藍田人,和丈夫常年在西安的建筑工地上工作。家里有兩個兒子,大兒子今年到了適婚年齡。幾個月前,訾女士和丈夫商量著在西安買個房,方便孩子將來娶親。于是,在老鄉的推薦下,她通過58同城App查看二手房,并結識了安居客旗下直營經紀品牌諾家的經紀人小段。訾女士在小段的推薦下,看了多處房源后,最終選定了位于廣安路10號的廣安社區湖畔嘉園小區一套90多平方米的小產權房。
房子看好了,6月17日,訾女士支付了1.9萬余元的中介費。兩天后,在小段的見證下,她和房主簽訂了一份《西安市存量房買賣合同》,合同約定房屋總價為64.5萬元。當天,訾女士向房主支付了10萬元購房款,約定剩余房款一個月后結清。
回到家后,訾女士趕緊四處籌錢?？墒?湊來的錢始終不夠交剩余購房款。并且,在和中介的溝通中,她了解到房子到開發商處更名,還需要交3萬余元的更名費。整個房子辦下來所需費用,已經遠遠超過訾女士一家所能承受的。7月16日,萬般無奈的訾女士向小段表明,錢籌不夠,房子買不了了。同時,她也將這一情況告知了房主。
多次協商
購房款和中介費始終難退本以為,大家接下來就開始協商如何退款了?？墒?退款的事始終談不攏。訾女士眼見購房款退不了,就想硬著頭皮把房子買下。而小段卻告訴她,房子已經賣了。
面對這樣的局面,訾女士難以接受?！拔液驼煞蚓褪窃诠さ卮蛄愎?辛辛苦苦攢下點錢,這筆錢要是就這么沒了,我們家日子都不知道該咋過?！宾づ空f。
10月12日,記者和訾女士一起來到位于礦山路的諾家中鐵緹香郡北門店。見到了經紀人小段,他表示,由于訾女士的原因,房子沒買成,按照合同約定,她應該支付總房款10%的違約金,也就是6萬余元,中介也在積極協調房主退款的事。
10月16日,訾女士告訴記者,中介和她面談了,房主只愿意退還兩三萬元,她無法接受這個結果。
安居客:經紀人違規操作
門店全額退還中介費10月16日,記者撥打了安居客投訴電話,反映訾女士的事情,并詢問該平臺是否允許小產權房買賣。10月17日下午,一名工作人員回復記者,經核實,訾女士的事情為經紀人違反平臺規則操作的私單,并冒用公司章為客戶提供票據。經公司相關部門核查,該經紀人的行為已經觸及平臺的管理紅線,決定對經紀人進行開除。訾女士所支付的中介費,門店將給予全部退還,同時也會積極溝通房主退款。
那么,安居客是如何對旗下中介門店進行監管的中介門店是否可以從事小產權房交易安居客表示,無法提供更多回復。
10月18日,訾女士說,中介告知她到門店簽訂承諾書,雙方解除合作關系后,即為她退中介費。退房款的事還沒有具體的解決方案。
律師:
小產權房買賣 法律風險大對于此事,華格律師事務所合伙人、侵權業務部負責人李瑩珺律師認為,對于訾女士購房款難退一事,可以通過向人民法院提起訴訟的方式解決。
李瑩珺解釋道,一般情況下,因為房屋為小產權房,合同簽訂后,也沒有實際履行,因此,根據《民法典》相關規定,可以認定雙方簽訂的《買賣合同》違反法律、行政法規的強制性規定而無效?！巴瑫r,《民法典》還規定,民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后,行為人因該行為取得的財產,應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失?！崩瞵摤B說,據此,如果雙方簽訂的買賣合同被認定無效后,作為出賣人的房主應當返還買受人訾女士預付的房款。但法院會具體審查雙方在該買賣行為中的過錯,酌情判令返還的具體金額。
陜西許小平律師事務所律師楊俊芳表示,小產權房由于“五證”不全,無法辦理商品房買賣合同網簽備案、無法辦理房屋產權證。根據法律規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,需依法進行登記,未經登記的,不發生法律效力。小產權房正是因為缺少有效的登記備案的形式要件、缺少監管,存在房屋屬性不明、簽訂的購房合同可能不具有法律效力、房屋質量沒有保障、不能辦理按揭貸款、無法順利取得房產證等風險。 記者 姚瑞丹